호율안 [소소한 이야기]

안녕하세요 오늘도 어김없이 유용한 정보를 드리는 호율안 소소한이야기입니다.

오늘은 자영업을 준비하거나 부동산에 관심있는 사람이라면 권리금이란 돈을 경험하게 됩니다. 

그래서 권리금은 무엇이고 권리금 종류에 대해 알아보도록 하겠습니다.

▣ 권리금이란

권리금의 사전적 정의는 기존 점포를 인수할 때 기존 고객과 영업 방식을 인계받는 대가로 지급하는 돈입니다.

즉 서로 양도 양수할 수 있는 권리입니다.

상가임대차 보호법에서 '권리금 보호 규정'을 통해 임차인이 권리금을 지급받을 수 있는 권리를 보호하고 있습니다.

전에는 권리금에 대한 규정이 없어서 장사를 하다가 계약이 끝났을 때, 임대인이 권리금을 인정하지 않아서 큰 손해를 보는 경우가 많았습니다. 

법이 개정되어서 지금은 임대차 계약 만기 6개월 전부터 계약 종료일까지 임대인이 임차인이 새 임차인으로부터 권리금을 지급받는 행위를 방해할 수 없게 되었습니다. 

결국에는 임대인은 특별한 사유가 없는 한 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약을 체결해야 한다는 뜻입니다. 

▣ 권리금 종류

◈ 바닥 권리금

바닥 권리금은 상가의 위치에 대한 권리금입니다. 아파트 분양권 구매하실때 붙는 프리미엄이라고 생각하시면됩니다.

상가의 위치에 따라 발생하게 됩니다. 일반적으로는 얼마나 좋은 상권에 얼마나 좋은 위치에 입지해 있는지 등 여러 요소에 의해 결정됩니다. 유동인구가 많다거나, 역세권, 학원가 등 상권, 바다 뷰/호수 뷰 등 상가 위치가 갖고 있는 고유 특성에 따라 결정됩니다. 

◈ 시설 권리금

시설 권리금은 일반적으로 처음 오픈하면서 투자한 비용에 대한 권리금입니다. 대표적으로 인테리어나 주방 시설, 냉난방 시설 등을 들 수 있습니다. 

시설 권리는 초기 투자 비용에서 사용기간을 감안하여 감가상각 비용을 차감해서 계산합니다.

통상적으로 1년에 20% ~ 30% 수준을 감가상각 비용으로 보는 것이 관례입니다. 투자된 시설이 3 ~ 5년간 사용하고 가치가 없어집니다.

그래서 일반적으로 감가상각 기간이 지나면 시설 권리를 받는 경우는 적습니다. 실제 협상을 하다 보면 사용 기간에 상관없이 시설 권리를 주장하는 경우가 많습니다. 감가상각을 기준으로 잘 설명드리면서 협상할 필요가 있습니다.

시설을 사용하는 경우는 대부분 동종업종일 경우입니다. 다른 업종으로 들어올 경우에는 시설 권리금을 받기에는 어렵습니다.

◈ 영업 권리금

영업 권리금은 임차인이 장사를 하시면서 확보한 매출과 고객에 대한 권리금을 말합니다. 대부분 영업 권리 또한 동종 업종으로 입점할 경우에 발생하는 권리금입니다. 

통상 1년의 순수익 수준에서 영업 권리를 협의합니다. (월 순수익이 300만 원이라면 영업 권리는 3,600만 원)

당연히 영업 권리 측정을 위해서는 매출 확인을 위해서 매출 전표를 확인하고, 지출 확인을 위해서 구매 내역도 확인하셔야 합니다.

종종 매도 기간쯤에 가족이나 지인의 카드로 가짜 매출을 발생시키는 경우도 있기 때문에 매출 확인은 최소 1년 치 정도를 하는 것이 좋습니다.

권리금 협상이야말로 상가를 찾을 때 투자금 규모를 결정하는 중요한 단계입니다.

위에 몇 가지 권리금 계산 방식을 말씀드렸지만 권리금이 이런 계산에 의해서만 결정되는 것은 아닙니다.